大規模修繕工事の進め方

大規模修繕の目的やこれまでの経緯、今回の工事の対象箇所とその範囲、工事期間、費用の見込みなどが説明内容となります。

修繕積立金を取り崩す際には、総会での決議が必要となります。
また、資金が不足する場合には、その調達方法についても総会の承認が必要です。借り入れを行う場合には、返済に修繕積立金を充てることについても、別途決議を得る必要があります。

経緯説明と決定 施工会社の選定にあたっては、採用した選定方式とその理由を説明し、総会で承認を得ます。そのうえで、理事会で内定した施工会社について、管理組合として正式に決定するための決議を行います。

共用部分の変更や管理規約の改正が必要な場合は、区分所有法および管理規約に基づき、所定の手続きに沿って決議を行います。

契約書の本文には、発注者および請負者の名称、工事名、工事場所、工期、引き渡し時期、請負金額、支払い方法などの基本事項を明記します。発注者・請負者双方が記名捺印のうえ、各自で保管します。

発注者と請負者がそれぞれの立場で果たすべき義務や取り決めを定めたもので、通常は「民間（七会）連合協定 マンション修繕工事請負契約約款」が使用されます。

工事代金の根拠となる設計図書を契約書に添付します。これには、仕様書や設計図に加え、現場説明会で使用した資料、質疑応答書、双方が合意した内容を記した覚書なども含め、全てを添付しておくことが望まれます。

契約金額の根拠となる見積書および工事内訳書を添付します。

大規模修繕工事の着工から竣工までの工程を、工種ごとに明記した工程表を添付します。

三者による定例会議を、月に1回程度のペースで開催します。会議では、工事の進捗や工程変更の確認、施工状況のチェック、区分所有者様からのご意見・ご要望の共有、設計変更の必要性についての協議、安全面や防犯対策の確認などを行います。なお、定例会議の内容は全て議事録として記録・保管します。

工事期間中、施工会社は居住者様に対して随時広報活動を実施します。
工事の進捗状況をこまめに伝え、居住者様の生活に影響を与える作業については、事前にチラシの配布や工事用掲示板への掲示などを行い、丁寧に情報を提供します。

管理組合様、パートナー、施工会社の三者が立ち会い、中間検査を実施します。
不備や改善点が見つかった場合は、その内容を記録に残し、該当箇所の補修など、適切な対応を速やかに行います。

大規模修繕工事には、着工して初めて明らかになる要素（例：見えなかった劣化箇所の発見など）が多く含まれます。より良い工事を目指すほど、現場での設計変更が発生しやすくなります。設計が変更される場合、追加費用の発生や、減額の可能性もあり、実施には管理組合様の判断が必要です。設計変更時は、施工会社による過剰な追加工事を防ぐためにも、慎重な協議が求められます。

工事完了後に実施する最終的な検査を「竣工検査」と呼びます。これは管理組合様、パートナー、施工会社の三者立ち会いのもとで行われ、不具合が見つかった場合には記録を取り、その後に補修を行ったうえで再確認を実施します。

大規模修繕工事の内容を記録としてまとめたものが「竣工図書」です。これは今後のマンションの維持管理において非常に重要な資料となるため、管理組合様にて適切に保管する必要があります。
●竣工図書に含まれる主な書類
A）パートナーとの契約書
B）施工会社との工事請負契約書
C）工事見積書（詳細内訳書を含む）
D）工事仕様書・施工計画書など
E）工事完了届出書
F）竣工引継書（保証書、竣工図、工事費清算書、工事監理報告書、材料リスト、アフターメンテナンスに関する書類など）
G）竣工写真・工事中の記録写真
H）工事期間中に配布・掲示された広報資料（チラシ・掲示物など）

工事費の清算書を精査し、その内容を確認・承認したうえで、最終的な支払いを行います。
追加工事が発生した場合や実数精算方式を採用している場合には、契約時の金額と実際の最終支払額が一致しないことがあります。

工事が完了した際には、管理組合様として正式に完了を確認し、区分所有者様など関係者へ通知を行います。また、工事の経緯や結果について説明するため、「工事完了報告会」を実施することもあります。